Необходимо четко уяснить для себя, что каждый отчет состоит из следующих основных частей:

• вводная часть
• аналитическая часть;

• итоговая часть (итоговое заключение).

Помимо основных частей существуют разделы и подразделы отчета, а также приложения, которые являются неотъемлемой частью отчета об оценке. Совершенно самостоятельным документом не входящим в состав частей, разделов и подразделов отчета об оценке является сопроводительное письмо, которое также должно быть составлено с соблюдением определенных положений и требований. Согласно положений ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 г. (в ред. Федерального закона от 14.11.2002г. № 143-ФЗ), а также требований постановления Правительства РФ "Об утверждении стандартов оценки" от 06.07.2001 г. № 519 в отчете об оценке объекта оценки должны быть указаны:

Дата определения стоимости объекта оценки.

Иногда, некоторые авторы называют ее эффективной (действительной) датой оценки.

II. Используемые стандарты оценки и обоснование их использования. При этом необходимо понимать, что:
во-первых, нужно с осторожностью применять те или иные стандарты оценки, например, стандарты РОО, безусловно, обязательны для исполнения членами РОО. Применение этих стандартов оценки не членами РОО требует объективного обоснования их использования в тексте отчета об оценке
во-вторых, использование стандартов оценки из системы Международных Стандартов Оценки (МСО-2000) Европейских Стандартов оценки, Стандартов оценки Американского Общества оценщиков и других также требует объективного письменного обоснования их применения, причем со ссылкой на законодательные, нормативно-правовые российские акты, а также общепризнанные принципы и нормы Международного права
в-третьих, желательно, чтобы обоснование применения тех или иных стандартов оценки было отражено в начале текста отчета об оценке объекта оценки
в-четвертых, в обосновании применения тех или иных Стандартов оценки должны быть отражены точные названия конкретных стандартов или разделов из применяемой системы Стандартов оценки, а также отдельные требования этих стандартов
в-пятых, оценщику необходимо тщательно проанализировать совокупность требований, принятых к применению стандартов на предмет их соответствия (идентичности, адекватности) требованиям Федерального закона " Об оценочной деятельности в Российской Федерации", с последующими изменениями и дополнениями, положениям Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г. № 519, других законодательных и нормативных правовых актов РФ

В случае несоответствия принятых к использованию Стандартов оценки требованиям отечественных законодательных и нормативных правовых актов в отчете об оценке, это обстоятельство необходимо отразить с анализом целесообразности их применения (в российском праве существует правовой вакуум) либо отказа от их полного применения, при их частичном использовании по тем разделам, которые не противоречат требованиям российского законодательства;

в-шестых, в списке используемых законодательных, нормативных правовых актов, справочной и методической литературы, обычно помещаемой в конце отчета об оценке объекта оценки, необходимо в обязательном порядке поместить данные о примененных Стандартах оценки.

III. Цели и задачи (функции, назначение) оценки.
Целью любого оценочного исследования является определение рыночной или иной отличной от рыночной стоимости имущества или имущественных прав. По существу необходимо ответить какой вид, какая стоимость имущества и имущественных прав определяется в результате их оценки, а также для чего, для каких конкретных нужд устанавливается эта стоимость имущества и имущественных прав. Необходимо иметь ввиду, что Федеральным законом "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 14.11.2002 г. № 143-ФЗ внесены изменения в статью 2 ФЗ № 135-ФЗ, а именно, конкретизировано то обстоятельство, что оценка осуществляется не только для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей, т.е. для решения иных задач, функций и назначения оценки.

IV. Далее, в ст. 11 Закона № 135-ФЗ и в Стандартах оценки от 06.07.2001 г. № 519 указывается, что в отчете об оценке должны быть указаны другие сведения, необходимые для полного, объективного и недвусмысленного толкования результатов проведенной оценки объектов оценки.

Данное требование открывает для оценщика поле для его творческого подбора и использования такого рода сведений. К ним следует отнести сведения о градостроительных зонах, данные о сервитутах ограничениях (обременениях) объекта оценки, детальный анализ различных факторов, влияющих на определение рыночной и иной стоимости объектов оценки, включая экологические и другие.

V. Порядковый номер отчета и конкретная дата составления отчета об оценке, которые включены в состав необходимых данных, учитываемых при формировании и составлении от чета об оценке объектов оценки.

VI. Требования иных законодательных актов и нормативных правовых документов, учитываемых при оценке различных видов имущества и имущественных прав. В частности, сюда следует отнести учет требований Федеральных законов "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "О приватизации государственного и муниципального имущества", "О несостоятельности (банкротстве)" и других.

VII. Данные о местонахождении оценщика и в полном объеме сведения о выданной ему лицензии на занятие оценочной деятельностью, включая ее номер, серию, дату выдачи, полное наименование государственного органа, органа ее выдавшего, а также срок действия этой лицензии.

VIII. Точное описание объекта оценки, включая тщательный анализ его местоположения, экономический обзор сложившихся параметров цен на оцениваемый объект, сбор и анализ всех тех сведений, которые требуются и изложены в пунктах 15-18 Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г. № 519.

Особо следует обратить внимание на сбор и обработку правоустанавливающих и правозакрепляющих (правоутверждающих) документов на объекты оценки, включая сведения об ограничениях (обременениях) и сервитутах, которые имеет объект оценки, их влияние на формирование .рыночной или иной стоимости. Если это касается оценки стоимости предприятия (бизнеса), то необходимо помимо вышеназванных требований учитывать, местные и региональные данные, состояние отрасли, в которой находится оцениваемое предприятие, описание конкуренции, первоначальные (исторические) и скорректированные финансовые показатели, а также обоснованные комментарии относительно каждой коррекции показателей. Помимо этого, необходимо осуществить обстоятельный анализ финансовых показателей, дать достаточно полное описание активов (материальных и нематериальных), финансовых вложений, прав требований, иного имущества числящегося на забалансовых счетах организации (предприятия).

IX. При оценке имущества и имущественных прав юридических лиц указать в тексте отчета об оценке их полные реквизиты, балансовую стоимость объекта оценки, с приобщением к отчету об оценке в качестве приложения заверенные балансовые отчеты организации (предприятия), желательно с отметкой налогового органа, подтверждающей легитимность данного документа бухгалтерского учета и отчетности.

X. Последовательность (этапность) определения стоимости объекта оценки, желательно с учетом положений Стандартов оценки, утвержденных постановлением Правительства РФ, итоговые величины рыночной или иной стоимости объектов оценки, раздел ограничений и допущений, а также пределов применения полученных результатов оценки объектов оценки.

При этом, необходимо иметь ввиду, что указанные в тексте отчета ограничения и допущения должны соответствовать целям и задачам оценки, реально устанавливать размеры и параметры этих ограничений и допущений, соответствовать реально всем действиям специалистов-оценщиков с производимым в процессе оценки, соблюдаться специалистом-оценщиком, объективно отражать все существенные факты, которые реально ограничивают усилия оценщиков и допускают применение тех или иных алгоритмов действий, в конечном итоге, вызванных объемом и количеством существующих ограничений и допущений. Важным является упоминание о 6-ти месячном сроке легитимности отчета об оценке объекта оценки, указанном в п.20 Стандартов оценки, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г. № 519. Требования и положения раздела об ограничениях и допущениях, принимаемых в процессе оценки объекта оценки должны не противоречить общей логике построения отчета об оценке, быть транспортны по отношению к другим разделам отчета и выводам (результатам) оценочных исследований. Наглядным примером таких противоречий является заявление оценщика о том, что разделы отчета не могут быть отделены и комментируемы отдельно от остальных разделов отчета, поскольку все разделы отчета составляют единое целое, т.е. единый документ, согласно ст. 12 Закона № 135-ФЗ, имеющий доказательственное значение. Вместе с тем, в процессе оценки результаты (выводы) по проведенному финансовому анализу деятельности предприятия совершенно не используются при формировании (установлении) ставки дисконтирования, а также в других оценочных исследованиях, например, при оценке качества менеджмента оцениваемого предприятия и т.д. Следующим примером такого рода является совершенное игнорирование изучения и анализа влияния аффилированных лиц на качество управления (менеджмента) оцениваемого предприятия, особенно по вопросам, непосредственно затрагивающим управление стоимостью предприятия и принятия важных (существенных) управленческих решений, оказывающих непосредственное влияние на рост или уменьшение активов предприятия, его обязательств и т.д.

XI. Перечень документов, используемых оценщиков и отражающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

К числу таких документов следует отнести материалы юридического, технического, экономического характера, сбор и анализ которых позволяет с достаточной достоверностью и корректно осуществить оценочные исследования и получить обоснованную итоговую величину рыночной или иной стоимости объекта оценки.

XII. Основания для осуществления оценщиком оценки объекта оценки. К их числу согласно положений ст. 9 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ (в ред. Федерального закона от 14.11.2002 г. № 143-ФЗ) следует отнести:

• договор на оценку, подписанный между Заказчиком и оценщиком;
• определение суда, арбитражного и третейского суда о проведении оценки объекта оценки;

• решение уполномоченного государственного органа, осуществляющего контроль за оценочной

деятельностью в РФ. В данном случае ими могут быть Министерство имущественных отношений РФ, его федеральные и территориальные органы, наделенные таким правом, включая и региональные Министерства (комитеты), регулирующих отношений на территории субъектов РФ. В случае наличия определения суда, арбитражного и третейского суда все вопросы, непосредственно обозначенные в этих документах полностью переносятся в текст отчета об оценке объекта оценки).к .н. Отдельно в тексте отчета указывается запись с предупреждением об уголовной ответственности оценщиков выступающих в роли специалистов или экспертов при оценке объектов оценки на основании суда, арбитражного и третейского суда. Вместе с тем, следует различать основания к заключению договора на оценку, к числу которых, согласно действующему законодательству и сложившейся практике, следует отнести:

• письменный запрос, с просьбой о проведении оценки;
• протокол намерений, как предварительный договор о проведении оценки объекта оценки; - технические задания или задания на оценку, согласованное и подписанное Заказчиком и Оценщиком;

• публичная оферта Заказчика о проведении оценочных исследований объектов оценки, связанных с определением их рыночной или иной стоимости;
• решения конкурсных, тендерных комиссий о признании оценочной организации победителем и приглашения ее к заключению договора на выполнение оценочных работ и услуг.

XIII. Данные об отказе Заказчика и третьих лиц в предоставлении необходимой информации, недостаток или отсутствие которой существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки. При этом следует иметь ввиду, что в тексте отчета должен быть указан весь перечень документов, материалов, отдельные части документации, которые, несмотря на неоднократные письменные запрашивания оценщиком получены не были, либо был получен письменный или устный отказ о предоставлении такого рода сведений, который зафиксирован в виде письма об отказе либо в докладной записке специалиста-оценщика о предоставлении их, либо об отказе в их предоставлении.

XIV. Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит и скреплен печатью, а так же подписан оценщиком - индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица, который соответствует требованиям ст. 24 ФЗ № 135-ФЗ и 143-ФЗ, и который непосредственно осуществил оценку объекта оценки, а также руководителем юридического лиц. XV. Одним из необходимых разделов отчета об оценке объекта оценки должен быть список законодательных, нормативных правовых актов, справочной и методической литературы, иных источников получения информации, например, таких как: сайты, сведения из Интернета, сообщения в СМИ и т.д.

В целях логичного прочтения данного самостоятельного раздела отчета об оценке необходимо его построить в виде нескольких отдельных подразделов, в виде:

• подраздела законодательных и нормативных правовых актов;
• подраздела справочной и методической литературы;

• подраздела иных источников получения информации.

Не менее важное значение имеет оформление в тексте отчета об оценке раздела "Заявление о качестве оценки", в котором в обязательном порядке следует отразить заверение оценщика о том, что в процессе оценки объекта оценки он в максимальной степени использовал полученные профессиональные знания, имеющийся практический опыт, действовал непредвзято и незаитересовано, применяя определенную систему стандартов оценки, с учетом требований законодательства РФ, положений нормативных правовых актов РФ, методических рекомендаций Минимущества РФ, других Министерств и ведомств, требований сертификатов и стандартов оценки и кодекса профессиональной этики саморегулируемых организаций. Совершенно самостоятельным документом следующим с отчетом об оценке объекта оценки является сопроводительное письмо, которое не является самостоятельным разделом об оценке, так как только сопровождает данный отчет, а следовательно не может иметь статус раздела об оценке. Кроме того, согласно требований российских стандартов делопроизводства сопроводительное письмо также имеет статус совершенно самостоятельного документа.
Исходя из требований российских стандартов делопроизводства, а также сложившейся этической практики составления сопроводительных документов следует указать, что рекомендуемыми сведениями, которые необходимо изложить в тексте данных документов являются следующие данные:
полное название (наименование) фирмы (организации) Заказчика, ее адрес местонахождения, включая Ф.И.О. и должность ее руководителя;

• о договоре на оценку имущества и имущественных прав, его дату и в краткой форме предмет настоящего договора, с указанием точного описания объекта оценки и адреса его местонахождения;
• заявления об отсутствии какой-либо заинтересованности в настоящем и в будущем, относительно результатов выполненной оценки;
• упоминания о том, что отдельные части и разделы настоящего отчета об оценке составляют единое целое, не могут быть использованы самостоятельно, а только в органической связи с полным текстом всего отчета об оценке;
• краткое изложение в соответствии с какими-либо законодательными, нормативными правовыми актами, методическими рекомендациями, а также на основе каких стандартов оценки, системы стандартов оценки, и с учетом каких положений Кодекса профессиональной этики была выполнена настоящая оценка;
• указать вид полученной стоимости имущества и имущественных прав объекта оценки; - уточнить, что сам процесс оценки был произведен в рамках определенных ограничений и допущений, которые в полном объеме отражены в одном из разделов отчета об оценке;
• если оценка была произведена с учетом задания на оценку или технического задания на оценку, то об этом также следует указать в тексте сопроводительного письма;
• указать эффективную дату оценки и дату составления отчета об оценке объекта оценки; - отметить 6-ти месячный срок легитимности отчета об оценке, а также цель и назначение (задачу, функцию) настоящей оценки объекта оценки;
• в краткой форме требования ст. 12 Закона № 135-ФЗ о достоверности отчета и о том, что итоговая величина рыночной или иной стоимости, указанная в отчете об оценке является рекомендуемой для целей совершения сделок, а также иных целей;
• заявление оценщиков о том, что итоговое значение рыночной или иной стоимости имущества и имущественных прав достоверно толь ко на дату оценки, а поэтому специалисты-оценщики либо эксперты-оценщики не принимают на себя никакой ответственности за последующие после даты оценки изменения социальных, экономических, правовых и иных факторов, которые могут произойти после этой даты, и таким образом повлиять на рыночную или иную стоимость данного объекта оценки;
• указать на обязательное обращение в оценочную организацию или в СРО, членом которой состоит оценщик для разъяснения возникших вопросов и неясностей по поводу отчета об оценке объекта оценки.

Далее, следует поблагодарить Заказчика за данную им возможность выполнить настоящий заказ по оценке объекта (объектов) оценки и высказать пожелание о дальнейшем сотрудничестве. Кроме того, в конце текста сопроводительного письма следует указать количество направляемых Заказчику отчетов об оценке, в том числе томов отчета об оценке, с приложениями на определенном количестве листов. Заканчивает сопроводительное письмо подпись руководителя организации (предприятия), с указанием его должности, а также Ф.И.О. в сокращенном виде.